我念筹商一下咱们家现正在的换房战术。目前有的是15年购入的一套芍药居80平的两居，贷款另有190万。孩子本年入小学，就正在小区内，按理说学区的质料执政阳还行，孩子妈妈使命地离小区开车15分钟，通勤隔断也很好。不过小区栖身体验不佳，屋子户型凡是，孩子大了也不足住。使命来历副中央两居公租房一套，栖身情况好且能上那里的北京学校。

　　现正在念筹商是否是斗劲好的换房机遇，归纳学区通勤和栖身情况，是否应该购买二套，如故置换一套，的确应当买正在哪里斗劲适应，太阳宫是好抉择吗？目前能再拿400万出来。

　　1、换到通州，通勤只可看本身的感染，栖身情况倘若换到通州则相信升高啊。但学区那就起码没升高了，从学校排名和屋子溢价来说是低落的。

　　换到太阳宫则是学区没什么性质的变动，通勤看本身。栖身情况看预算了。倘若总价高，栖身体验就能升高，添加的不众就未必改正了。

　　2、贷款另有190万，能拿400万出来，那倘若换房的线万的首付？也便是倘若置换的总预算是众少？

　　或者这么说吧，芍药居80平两居的总价大致正在500来万吧，卖房的线来万。即使是不贷款，加上400万也是700来万了。

　　这总价正在通州相信能买到异常宜居的，但凡是来说有些总价偏高，滚动性公共弱于市区。因此确定是永久自住再置换吧，过几年还念换房的话那就得选好小区和屋子了。

　　3、是否购买二套？那现正在这套若何调动？既然是学区房，那房价中就包罗溢价，我推断现正在若何也得另有20%阁下吧。

　　也便是说，倘若出租，那房钱收益率低于朝阳均匀值20%。倘若自住，那栖身的性价比如面也有20%的闲置。其它还得接受这局部溢价的保值危险。

　　倘若买正在通州则看地段儿+小区，从栖身的性价比来说，郊区凡是都略低于市区。但离市区近的地铁沿线则等同于市区，好比物资学院一带，性价比和朝阳相似。其他板块则看的确情景，稀少算账吧。

　　倘若买正在太阳宫那便是纯净算账了，或者是看预算。预算较高的大户型或豪宅凡是都溢价低，样板的太阳公元一类的，预算不太高的则是和芍药居差不众，更改的只是栖身情况。

　　4、容易就这情景吧，我没有昭着倡议，只是列出这些情景供参考，的确题目的确说明。其它从房价走势来说，太阳宫普宅本质的是相信完全占优的（溢价另算）。

　　我家有俩娃，现住正在丰台角门东69平米顶层两居，月供9000。我正在姑苏桥邻近上班，念分身上班和孩子上学，年老 27.9上小学，老二31.9上小学。

　　目前商酌，计划一是正在姑苏桥邻近买一套上车房，首付预算100万，贷款200万阁下的屋子，一居室，然后以租养租。目前搜了小南庄，车道沟南里，厂洼小区周边这些，对学区没有希奇高的央浼。

　　计划二是商酌把角门房卖了，推断也就卖260万得手130万，赔了100众万，正在姑苏桥邻近首付200万，贷款300万，换一个大两居。来日等老二上完学，这几个小区的上车房会不会欠好动手，砸正在手里？有何倡议？

　　1、对学区没有希奇高的央浼，300万买海淀学区房中的占坑儿房，然后以租养租？事理不太大，厉重是算只是账来。相当于说用3%的利率贷款，然后去做年化收益2%的生意，不划算吧？

　　或者说为了孩子买学区房是寻常的，买占坑儿房也是惯例抉择。但您家是俩宝，导致不行大宝上学后就卖房，因此众持有几年是无奈的抉择。但这就甭太寻觅以租养租了，这是没法子的法子，但讲不上好法子。

　　2、卖了角门的买500万的，这跟300万的正在性质上区别不大，由于溢价比例降不下太众，顶众10%阁下吧。真相海淀的均匀房价高，凡是都得起码领先大几百万的，才相对容易买到溢价低的。

　　其它倘若500万就能买到大两居，那这小区大致率是老公寓的本质。自住角度有可以挺满意的，但价值走势凡是偏弱，不然也不行以这价值。以至说500全能买到的大两居，大致率都有硬伤，那就更影响价值走势+滚动性了，相信欠好动手。

　　并且大两居也得稀少估量租售比，不然栖身角度的性价比有可以不太高，凡是不如小两居。出租的话房钱收益也有可以偏低，但溢价比例凡是是和普宅一致的，起码差不众。

　　3、砸手里不至于，海淀的屋子只消要价不太高就都不难动手。但真相本年便是入学大趋向的拐点了，低谷期起码赓续到2031年，倘若到岁月没有唆使策略，溢价局部有可以受影响。

　　4、我没昭着倡议，惯例倡议是既然对学区没有昭着央浼，那就众看房，同时一房一议的估量每套房的溢价率，尽量买相对低的。这种时候是有可以的，那就能做到性价比高+各项分身了。

　　孩子整体户，正在西城月坛租房上学，小学四年级，正在京无房。看房价下行，商酌买房。购房需求：自住或出租抗通胀，落户。自住品德央浼不高，平和、生存容易即可。预算：总价不超500W，两居，300存款+200组合贷。

　　1、买西城老破小自住。只是学区溢价仍高，也拿阻止买了之后初中、高中是否离家近。

　　1、初中应当都正在学区内，不会太远，高中则作为绩呗，分数高的话恣意挑学校。溢价的线万很难买到相对低的，真相这基础便是占坑儿房的价值区间，溢价还公共偏高呢。

　　这看看是否能捡漏儿吧，这种时候有可以，但惯例来讲得1500万起步才相对好买到溢价低的。

　　或者说这计划看本身的喜爱吧，屋子是用来住的，真嗜好西城这情况就买。但商酌好，栖身的性价比是相信偏低的，出租的话房钱也低，还得接受溢价局部的保值危险。

　　2、丰台或大兴，那就看的确的板块和小区呗。只是倘若是为了出租，或者说是换租，那朝阳才是首选，房钱收益正在北京最高。其它大兴的话得的确算账，由于郊区大大批的房钱收益是略低的，真相人们到郊区租房大批都是图价值低购房。

　　3、持币不买房，那就看是否有稳妥+高息的理财渠道了。现正在北京均匀房钱收益是1.8%，小户型非学区房能到2%以上，最高2.5%。五大行存款利钱凡是是1.5%，邦债1.7%。本身估量持币vs持房哪个划算吧？

　　只是方向倘若是西城学区房，那从静态收益来说相信是持币适应。由于西城的均匀房钱收益也就1.3-1.4%，老破小只是是1.5%阁下，也便是大大批低于银行存款利钱。

　　4、哪种计划看本身的商酌了，我说明不了什么，只可是列出这些情景供参考云尔。我以为现正在算买房适应的岁月，就由于均匀房钱收益领先同期利率了。这种情景正在北京楼市汗青上就映现过三次，每次都是经济险情+房价相对低的岁月。

　　素来是念换房到西红门的，但自后以为既然和亦庄的差不众那何须不换个学校好的。但据说亦庄的果然有学区溢价就游移了，感应不太值了，因此前次跟您说没换，您另有什么倡议吗？

　　如故400万阁下的总价预算，咱们用不上学区，但也心愿学校好，如此算优质配套，只是倘若有溢价就感应不适应了。

　　1、“还”有什么倡议？我前次是不是就没什么倡议吧？凡是来说我只是会列出百般情景供您参考，不会提什么昭着的倡议。

　　2、既然是用不上学位就甭买带溢价的学区房呗。可您又心愿学校好，这有点儿不是太好办。真相一分钱一分货，越发现正在入学岑岭也还没完整过去，只可说有捡漏儿的可以吧，但都是靠运气。

　　打个比如这就跟买衣服似的，念买大牌儿，但不念支出品牌价钱，那就只可是等促销机缘了，要否则欠好买到。

　　3、要不看看朝阳的吧，有那种惟有中学对口头部初中的屋子，没有学区溢价，用不上学位也不失掉，相对来说算性价比高的。

　　或者看看丰台的东高地学区，学校很不错，也没有学区溢价。只是这里老房居众，看是否以为适应吧。

　　4、其他的没倡议了。要不就众看看学区房，这种行情欠好的时候有可以淘到没溢价的学区房，看运气了。